На выходных #UnitedInvestors организовывал мероприятие про инвестиции в недвижимость. Спасибо всем, кто участвовал.
Вот мои top10 идей, которые я вынес оттуда:
1. В недвижимости все схемы очевидные:
- Купить большой объект — разделить на части, продать по частям.
- Сменить назначение с квартиры на офис, с офиса на коммерческое, со склада на офис, с комнаты на студию и т.п.
- Найти хороший актив в плохой ситуации. Долги, банкротные торги, приватизация.
- Найти того, кто долго владеет объектом по-старинке и уверен в своей правоте (то есть ошибается), увидеть его ошибки и купить. Исправить ошибки и продать дороже.
- Скупить несколько мелких объектов под крупного арендатора с лучшими условиями.
- Иметь сеть агентов и данных, мониторить рынок и успевать первым.
- Покупать коллективно.
- Покупать убитое жилье — делать ремонт и красивые картинки — продавать дороже.
- Снимать на долго — сдавать на сутки, по часам или минутам.
- Находить жилье под снос/реновацию — выкупать его по старой цене и получать взамен новое жилье по более высокой цене.
2. Даже при не очень удачных инвестициях в недвижимость, ты теряешь 10-20%, но не 100%. При инвестициях в стартапы, ты обычно теряешь 100% каким бы умным ты не был.
3. Лучший способ заработать капитал — это не терять его. Здоровый сон и отсутствие гемора ценнее дополнительных рисков и дохода. (перефразируя Уоррена Баффета).
4. Если к тебе приходит стартап, где есть недвижимость + какая-то инновационная штука, лучше инвестировать в недвижимость отдельно, а в инновации отдельно. Если не разбираешься в инновациях, то только в недвижимость. Хороший пример — Макдональдс, вроде бы продают бигмаки, а на самом деле зарабатывают на том, что выкупают эксклюзивные места в городе и сдают их в аренду.
5. Инвестируй по-возможности в эксклюзивные объекты. Там, где предложение ограничено (не увеличится), а спрос уже есть и будет устойчиво расти. Например, первая береговая линия курортов (ограниченный ресурс), помещение у выхода из метро, склады у федеральных трасс близко к Москве и т.п. Квартиры и офисы обычно не являются эксклюзивном — их можно построить сколько угодно.
6. Каждый, кто накопил 5 млн. руб. становится «экспертом в недвижимости». В диапазоне 5-10 млн. руб. самая жесткая конкуренция, поэтому найти что-то готовое с понятной окупаемостью почти нереально. Выход — поднимать чек. При чеках от 100 млн. руб. конкуренция резко падает и ты можешь покупать эксклюзивные объекты с нормальной доходностью.
7. Коллективные инвестиции в недвижимость в России — не от хорошей жизни. Хорошие, эксклюзивные активы выкупают обычно 1-3 человека, скинувшись по 100 млн. руб., а не те, кто собирает с 1000 чел. по 1 млн. руб. Почему? Обычно они действуют быстрее и более слаженно + у них могут быть «нечестные преимущества».
8. При прочих равных:
— Недвижимость крупных городов интереснее других, т.к. она обладают «сетевым эффектом» и притягивают к себе все талантливое, трудоспособное и платежеспособное население в радиусе 500 км.
— Торговая недвижимость предпочтительнее офисной или жилой.
9. Если принять, норму доходности в 24% годовых в рублях или 8% в долларах, то у недвижимости по-факту нет альтернатив. (некоторые спикеры демонстрировали такие цифры) Депозиты и облигации недотягивают по доходности. Акции и стартапы недотягивают по надежности.
10. Бессмысленно рассуждать в общем. Нужно смотреть конкретный объект. При правильном попадании, вы получаете актив, который:
— растет в цене каждый год на 2-12%
— приносит постоянный стабильный денежный доход в виде арендных платежей
— арендные платежи индексируются на 5-7% в год
— при правильном управлении, это практически не отнимает времени.
#10идейдня
Кто бы рассказал мне это несколько лет назад.
__________
Телеграмм -> @daily10
Скачать статью в PDF