Иван Тягунов 21 год строил группу B2B-компаний с выручкой 2,7 млрд ₽, продал её в 2024 году и запустил платформу залоговых коллективных инвестиций в недвижимость. В подкасте — откровенный разговор про поиск нового бизнеса, провалы в венчуре и pre-IPO, сравнение инвестиционных инструментов и прогнозы по рынку недвижимости.
Содержание скрыть
1. Бэкграунд: группа WiseAdvice и продажа бизнеса
Иван с 2003 по 2024 год управлял группой из 5 компаний (бренд WiseAdvice, ранее — Интелис):
- Внедрение 1С крупным компаниям (топ-10 по объёмам)
- Аутсорсинг бухгалтерского учёта (3–5 место в рейтинге РА Expert)
- Интеллектуальная собственность (бренд «Гардиум»)
- Аудит (компания «Правовест Аудит»)
- Судебные экспертизы и оценка
2,7 млрд ₽ — выручка группы к моменту продажи. Эффективная доля Ивана — около 1/3.
«Где-то в начале 2020 года я понял, что не вижу возможности иксануть. Это стабильный, прибыльный, дивидендный бизнес — но объём деятельности не впечатляющий. Был бы там 10 млрд по группе, наверное, было бы интересно.»— Иван Тягунов
2. Платформа «ВБетон»: как это работает
«ВБетон» — платформа коллективных инвестиций, регулируемая ЦБ по федеральному закону. Ключевые параметры:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Тип инвестиций | Залоговые займы в проекты по недвижимости |
| Комиссия платформы | 5–6% при выдаче займа |
| Ставка для инвесторов | 27–30% годовых (номинальная) |
| Минимальный чек | 100 000 ₽ |
| Обеспечение | Залог недвижимости (платформа — держатель залога) |
| Регулятор | ЦБ РФ, отчётность в цифре |
Отличие от Jetlend и аналогов: у «ВБетон» все займы залоговые (недвижимость), у Jetlend — беззалоговые. Диапазон ставок у «ВБетон» узкий (27–30%), у беззалоговых платформ разброс может достигать 2×. Риски залоговых займов кратно ниже.
3. Загородное строительство и эскроу-счета
Главный сегмент платформы — финансирование загородного строительства (ИЖС). Почему возникла ниша:
- С лета 2024 для ИЖС ввели эскроу-счета (по аналогии с МКД)
- Банки дают застройщикам максимум 60 руб. из 100 на эскроу (для МКД — все 100 и даже больше)
- При марже 25% застройщику не хватает ~15 руб. на каждый дом
- Части застройщиков банки вообще отказывают (слишком консервативный подход)
40% населения России живёт за городом
С 2020 по 2024 загородка по метрам превышает все МКД
Продукты платформы для застройщиков:
- Финансирование строительства по эскроу (основной и крупнейший)
- Строительство готовых домов под продажу «под ключ»
- Финансирование коттеджных посёлков и загородных отелей
- Бизнес-займы под залог недвижимости (самый маленький сегмент)
4. Поиск нового бизнеса: критерии и отвергнутые идеи
Критерий Тягунова: потенциал годовой прибыли — 300 млн ₽/год
Рынок должен быть либо уже большим, либо растущим, либо переживающим серьёзную трансформацию (технологическую, регуляторную, поведенческую).
Что рассматривал и отверг:
| Идея | Почему не пошёл |
|---|---|
| B2B SaaS в России | Рынок слишком мал. Безубыточность — от 100–200 млн выручки/год. Хорошая рентабельность — от 1 млрд. Мало ниш, все заняты |
| HeadHunter для синих воротничков | Продвинулся далеко (каздевы, исследования), верит в нишу, но выбрал другое |
| Маркетплейсы (продажа товаров) | Окно закрылось в 2023–2024. Кто не построил свои каналы — пожинает отрицательную рентабельность |
| Покупка готовой платформы | Ключ был 21%, платформы не работают на высоком ключе. Плюс IT-часть была убитая — дешевле с нуля |
«Где деньги? Ресурсная отрасль — вход закрыт. Остаются финансы, недвижимость и продуктовый IT. B2B SaaS в России мы обсудили. Что остаётся? Финансы и недвижимость.»— Иван Тягунов
5. Инвестиционный опыт: потери и уроки
С 2014 года Иван пробовал множество инструментов:
| Инструмент | Результат | Урок |
|---|---|---|
| Перевод жилья в нежилое (Москва) | ❌ Убыток (регуляторные изменения) | Регуляторный риск непредсказуем |
| Покупка юрлица с помещением у Москвы | ✅ Положительный, но трудозатратный | ГАБ для непрофессионала = активная работа, не пассив |
| Коллективные инвестиции (Aktivo) | ✅/⚠️ В 2022 продал в плюс, в 2025 — с дисконтом, низкая ликвидность | Привязка к стоимости денег; при высоком ключе паи падают |
| Венчурные инвестиции (3–4 проекта, $50–100K каждый) | ❌ Потерял 75% денег | Венчур — это работа на $5–10M в 30+ проектов. Только global/US рынок |
| Pre-IPO | ❌ Потерял ~30% | Временная тема, работает только на растущем рынке |
| Алготрейдинг | ⚠️ Вышел в ноль | Сломался в 2022 (иностранные активы, мосты) |
| Акции (РФ + Interactive Brokers) | ✅ Зарабатывал | Инструмент на горизонт 5+ лет, нужно терпеть просадки |
«Венчурные инвестиции в проекты, ориентированные на рынок России, — их просто не существует. Первая выручка должна быть на global или US рынке. “А мы потом пойдём туда” — это так не работает.»— Иван Тягунов
6. Сравнение инструментов
| Инструмент | Доходность | Ликвидность | Риск | Часть портфеля |
|---|---|---|---|---|
| Депозит | Низкая на длинных сроках | Низкая (потеря %) | Минимальный | Ликвидная |
| Облигации (ОФЗ, корп.) | ~15% (длинные) | Высокая (продажа за день) | Низкий | Защитная |
| ВДО (высокодоходные облигации) | 20–21% | Средняя | Средний | Доходная |
| Коллективные инвестиции (ГАБ — Aktivo, Simple Estate) | ~10% + индексация ≈ 15% | Низкая | Средний | Защитная |
| Залоговые платформы (ВБетон) | 24–30% номинал | Низкая | Средний | Альтернативная (10–20%) |
| Акции | Абсорбация инфляции + рост | Высокая | Высокий | Доходная (5+ лет) |
| Крипта | Высокая волатильность | Высокая | Очень высокий | 3–10% макс. |
«Облигации сильно лучше депозитов — не столько по доходности, сколько по ликвидности. И там ещё можно зарабатывать на стратегиях.»— Иван Тягунов
7. Дефолты и реструктуризация
Ключевой риск — не потеря тела (вероятность микроскопическая благодаря залогу), а потеря части доходности при плохих сценариях.
- На 60 заёмщиков — 2 случая «отморозки» (3,3%)
- Более 50% залоговых займов уходят в реструктуризацию (норма даже для Европы)
- Реструктуризация ≠ потеря: допзалоги, погашение процентов, отступное, суды
Рекомендация Тягунова: диверсификация минимум в 10 заёмщиков (лучше 30). Ожидаемая реальная доходность — на 10% ниже номинальной (при 30% номинала → ожидай 24–27%).
8. Советы: что делать с деньгами
Консервативный профиль (условная «тёща»):
- Длинные облигации с ежемесячным/ежеквартальным купоном
- На идее снижения ключа — зафиксировать доходность 15% на 3–5 лет
- Обязательно использовать ИИС (индивидуальный инвестиционный счёт)
- Облигации ликвиднее депозитов (можно продать в любой день без потери процентов)
Умеренно-агрессивный профиль (от 10 млн ₽):
- Облигации — основа (защитная часть)
- 10–20% в альтернативные инвестиции (залоговые платформы)
- Акции — на горизонт 5+ лет (доходная часть)
- 3–10% в высоковолатильные активы (крипта) — по риск-профилю
Структура портфеля по Тягунову
- Ликвидная часть (~5%): кэш, короткие депозиты
- Доходная часть (~40%): акции, ВДО, внутри — можно применять «гантель Талеба»
- Защитная часть (~55%): облигации, коллективные инвестиции в ГАБ/платформы
9. Тренды и прогнозы
Макроэкономика:
- Рецессия: Россия на грани. Первые месяцы 2025 — небольшой минус. Если второй квартал подтвердит — официальная рецессия
- Ключевая ставка: прогноз ЦБ — к концу года ~13%. Целевая инфляция ЦБ — 4%, и они её добьются
- Реальная процентная ставка: сейчас 11% (ключ 21 − инфляция 10). Норма для России ~1%. Огромный разрыв
- Методология Росстата: инфляция считается хорошо (300+ товаров, электронные чеки). Но корзина рассчитана на медианный доход. Для обеспеченных людей с большой долей валютного потребления — в 2025 фактически дефляция (укрепление рубля)
Недвижимость:
- Отложенный спрос — рванёт, когда ключ снизится. Предложение сейчас сужается (застройщики паузят проекты). Результат: резкий рост цен
- Вторичка подорожает первой — спред между первичкой и вторичкой рекордный за всю историю. На вторичку нет льготных программ, рыночная ипотека недоступна
- В долларах жильё в Москве до сих пор дешевле, чем в 2008 (с учётом инфляции доллара — почти в 2 раза)
- Коммерческая недвижимость растёт медленнее жилой (привязка к индексации аренды, а не к себестоимости строительства)
Загородная недвижимость:
- Тренд на аренду коттеджей вместо владения (по модели Европы)
- Рост внутреннего туризма → спрос на загородные отели
- Загородные отели — высокодоходный бизнес с относительно низким порогом входа
- Краткосрочная аренда домов под мероприятия (Подмосковье) — нишевый, но активный бизнес
«Инвестиция — это письмо себе в будущем. На пассивных инвестициях заработать капитал нельзя. Можно сохранить, немножко прирастить — и всё.»— Иван Тягунов (цитируя Рэя Далио)
10. Инвестиционная философия
Ключевые принципы Тягунова
- Диверсификация — но сам признаётся, что 90% держит в своей платформе («я за диверсификацию, но сам поступаю не так»)
- «Где деньги» — большие деньги только в финансах, недвижимости и продуктовом IT
- Не путать бизнес и инвестиции — перпендикулярные вещи с разными правилами
- Пассив vs актив — если не занимаешься недвижимостью профессионально, доходность будет такой же, как в коллективных инвестициях. Зачем тогда тратить время?
- Гантель Талеба — внутри доходной части: либо очень низкий, либо очень высокий риск. Середина — худший выбор
- Залоговые займы > беззалоговые — в текущей экономической ситуации высокий риск лучше не брать
- Рынок должен быть большим или трансформирующимся — иначе 300 млн прибыли не собрать
Ключевые цифры подкаста
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Выручка группы WiseAdvice | 2,7 млрд ₽/год |
| Рынок частных инвестиций в недвижимость (вне банков) | ~1 трлн ₽/год |
| Весь рынок коллективных инвестиций сейчас | 25–30 млрд ₽/год |
| Прогноз рынка через 7 лет | 500–600 млрд ₽/год |
| Цель ВБетон по комиссионной выручке | 1–4 млрд ₽/год |
| Стоимость частных денег (Москва) | ~3%/мес (36% год) |
| Стоимость частных денег (регионы) | ~4%/мес (48% год) |
| Потери на венчуре | 75% вложенного |
| Потери на pre-IPO | ~30% |
Скачать статью в PDF 
Сооснователь, exCEO – Groupon Russia (Darberry.ru)
Автор tweekly.ru — рассылка с бизнес-трендами
Сооснователь ProductUniversity.ru
Сооснователь UnitedInvestors.ru
Учился в МИФИ, проходил EMBA в Stanford