Я уже пару дней опрашиваю знакомых экспертов, задаю им простой вопрос: как повлияет на коммерческую недвижимость понижение ставок ЦБ, падение депозитов и текущая ситуация? 

Например, есть магазин, который стоит 10 млн. руб. и который приносит от сдачи в аренду 100 тыс. руб. в месяц чистыми, то есть дает около 10% годовых (я округлил для упрощения). 

Что происходит дальше?  

Депозиты падают с 10% годовых до 5% и ниже (грубо в 2 раза). Как это отражается на облигациях с доходностью 10% годовых? Они ликвидны, мгновенно реагируют и дорожают условно 2 раза.  

Почему того же самого не произошло в коммерческой недвижимости? 

Ведь по характеру они очень похожи. Те же самые регулярные выплаты. 

Потому то есть сильные факторы против этого — пандемия, арендаторы съезжают, большое предложение пустующих помещений и т.п. 

Но если учесть, что:

— У недвижимости (как неликвидного актива) есть инерция 6-12 месяцев.

— Все возвращается на прежний уровень. См. картинку — в US торговля вернулась на прежний уровень, в Китае тоже, у нас тоже скоро вернется.  

— Стоимость привлечения клиентов в онлайне перегрета из-за конкуренции, а в офлайне напротив, упала.  То есть многим продавцам выгодно вернуться в офлайн. 

— Люди судорожно ищут куда бы переложить депозиты. 

— В мире напечатано много денег, инфляцию потребительских цен не допустят (гречка не подорожает), а вот инфляция активов (акций, стартапов, коммерческой недвиги) произойдет запросто. 

Итого, есть гипотеза, что в коммерческой недвижимости, как и в других активах, мультипликатор 10 (10% годовых), очень скоро превратится в 20 (5% годовых), то есть все хорошие активы подорожают в 2+ раза в ближайшие пару лет. 

Поспорьте со мной в комментариях. Какие есть доводы за и против?

Скачать статью в PDF