Земельные участки в Сочи и игра в капитализацию

1. Где-то в 2017-м я присматривал участок в Красной Поляне недалеко от казино. Тогда участки там по мнению многих (и меня) стоили необоснованно дорого — около 500 тыс. руб. за сотку.
 
2. Прошло всего 4 года и участок в похожей локации теперь стоит 6-7 млн. руб. за сотку.
 
10 «иксов» за 4 года — даже для венчурных инвесторов это неплохая доходность, с учетом гораздо меньших рисков (все-таки это земля, которая вряд ли обнулится, как это бывает с проектами)
 
3. Первоначально, оценка строилась по экономике объектов, которые можно там построить.Например, если строишь дом, который сдаешь в аренду, то там есть понятный потолок по выручке/окупаемость и т.п.
 
4. Грубая экономика: если вкладываешь 10 млн. руб., то это должно приносить больше 100 тыс. руб. в месяц, как минимум 10% годовых и окупаться за 10 лет или быстрее.
 
5. Но чуть позже, когда понизили ставки по ипотеке + началась пандемия, стоимость этих участков взлетела в разы. Их стоимость стала определяться не экономикой гостиниц, а безумным спросом и ограниченным предложением.
 
То есть сначала все играли в «дивидендный бизнес» (в прибыль с участка), а потом переключились на игру в капитализацию (стали спекулировать на стоимости и ожиданиях).
 
6. Для иллюстрации, давайте рассмотрим пример: Петя купил участок за 500 тыс., продал Васе за 1 млн. Вася чуть позже продал Коле этот же участок за 3 млн. И еще через год Коля продал участок Степану, теперь уже за 10 млн. руб.
 
Допустим, все участники этой цепочки далеко не дураки и понимают, что экономика этого участка заканчивается на 500 тыс. руб. Почему тогда Вася купил у Пети этот участок за 1 млн. руб.?
 
Например, потому что он знал, что Коля там построит казино и купит у него за 3 млн. руб.
 
Или потому, что Коля — гос.чиновник, за границу он вывести деньги не сможет и нужно куда-то их вкладывать тут. Плюс у Коли нет особых альтернатив: в акции — рискованно и не разбирается, в облигации — инфляция съест.
 
7. Хорошо. Но почему Степан купил этот участок за 10 млн. руб.? Логика та же самая:
— Либо он знает кого-то, кому может продать дороже.
— Либо у него есть деньги и нет другого выхода и альтернатив, куда эти деньги вложить.
 
8. Подведем небольшой итог. Чтобы играть на стоимости (в капитализацию), нужно, чтобы на рынке были игроки, которые:
— Либо готовы купить твой объект (участок, актив, стартап) потому что знают, кому его перепродать дальше.
— Либо у них нет других альтернатив, кроме как купить твой актив.
 
9. Почему в России нет особой игры в капитализацию стартапов:
— Потому что бизнесы продавать дальше особо некому (да, есть Сбер, Мэйл, Яндекс, МТС, но это очень маленькое количество потенциальных покупателей)
— Потому что есть альтернативы (та же недвига или акции, например или нанять сотрудников и запустить подобный проект изнутри)
 
10. Почему в US есть игра в капитализацию на стартапах:
— Потому что есть множество потенциальных покупателей, кому дальше можно перепродать.
 
— Потому что альтернатив по доходности значительно меньше и запускать проекты изнутри значительно дороже и рискованнее, чем купить извне. И по сути, у многих компаний нет других альтернатив роста, кроме как через покупку других компаний.
#10идейдня


Подпишитесь, чтобы не пропускать новые статьи