Можно ли купить коммерческую недвижимость за 5-10 млн. руб. и окупаемостью до 10 лет?

Недвижимость — традиционное средство сбережения денег большинства наших соотечественников. Но если ее рассматривать с позиции окупаемости, то становится совсем грустно.

Но давайте разберемся, какие есть варианты.

1. Окупаемость у жилой недвижимости в Москве около 30 лет. Грубо, если купили квартиру за 10 млн. будете сдавать ее за 40-50 тыс. в месяц. И это не 100%-я загрузка, арендаторы будут периодически съезжать, плюс налоги, гемор, затраты на ремонт, которые вообще делают период окупаемости бесконечным.

2. Коммерческая (торговая) недвижимость выглядит как минимум в 2-3 раза привлекательнее. Объект за 12 млн. руб. приносит в среднем 100 тыс. руб. прибыли. Цена на рынке в среднем = 10 ГАП (годовой арендный поток)

3. Главный минус — в Москве практически нет объектов с таким бюджетом, все более-менее приличное начинается от 20-30 млн. руб. И к тому же хороший объект у выхода из метро — эксклюзивный актив, который никто в своем уме просто так продавать на avito не будет.

4. Отсюда вопрос #1 — если хороших объектов нет на открытом рынке, то где их искать?

5. Следующий вопрос — подходящее ли сейчас время для инвестиций? Этот рынок по классике подвержен то росту, то падению. Циклы по разным исследованиям равны от 7 до 20 лет. Мечта каждого — купить такой объект, который и деньги приносит и дорожает сам по себе.

Вопрос #2 — в какой стадии мы сейчас находимся, на подъеме или на спаде?

6. Измученные Москвой, мы начинаем искать объекты в регионах и Подмосковье. И чудо, там есть то что нам нужно. И бюджет тот что нужно 5-10 млн. руб. и окупаемость вроде бы около 10 лет.

Вопрос #3 — если все так хорошо, зачем они это продают? Ну ок, допустим это застройщик и у него такой бизнес или еще какие-то понятные причины.

7. И как теперь выбрать из 100+ вариантов локаций?

Вопрос #4 — по каким параметрам выбирать район и место?

Что лучше, район Новой Москвы (типа Коммунарка) или спальный район Краснодара? Или если взять Краснодар— сложившийся спальный район, центр или новый район, который бурно застраивается?

8. Как понять, на какой объект будет устойчивый спрос арендаторов? Какой трафик важнее — пешеходный или автомобильный?

Вопрос #5 — можно ли на тот или иной объект заранее определить список потенциальных арендаторов.

9. Будут ли расти ставки аренды в этом районе или они упадут со временем? Ведь такая история повторяется много где, должна быть накоплена хорошая статистика и аналитика.

Вопрос #6 — можно ли делать какие-то прогнозы по цене?

10. Как в любой теме, как только начинаешь копать глубже, вопросов появляется больше чем ответов, особенно если делаешь это в первый раз и цена ошибки высока.

Чтобы ответить на подобные вопросы (хотя бы в теории) и снять основные риски, мы в #unitedinvestors позвали экспертов, которые 14-15 сентября расскажут всю подноготную инвестиций в недвижимость.

А уже в след. четверг, 5 сентября в 20.00 на вебинаре, я буду мучить ровно этими же вопросами  Сергея Азарова (он с 98-го занимается коммерческой недвижимостью, делал сделки с ГУМ, Атриум и др.) — будем выбирать достойные объекты практически в режиме реального времени.

Присоединяйтесь, кому эта тема интересна. Регистрация вот тут

И напишите вопросы, которые мучают вас, постараюсь их тоже учесть и задать по-возможности.


Подпишитесь, чтобы не пропускать новые статьи

Добавить комментарий